前5月核心城市楼市韧性观察 活跃交易背后的结构性新局

在不少人仍将“房地产下行”“市场冰点”挂在嘴边的时候，2024年前5月的中国核心城市却交出了一份颇具韧性的答卷——一线与强二线城市的房地产市场交易总体保持活跃 结构性复苏与深度调整并行 既没有“一片火热”的虚假繁荣 也远非“全面萧条”的简单叙事 这让我们不得不重新审视核心城市在全国楼市格局中的角色 它们不再只是房价的“风向标” 更是新发展模式下城市竞争力和居民资产配置偏好的集中映射

核心城市为何仍能保持交易活跃

如果单从人口和资源集聚的角度来看 北京 上海 深圳 广州以及杭州 南京 成都等核心城市的楼市韧性似乎顺理成章 但把时间拉长到近两三年就会发现 在全国房地产市场经历深度调整的背景下 这些城市依旧能维持相对稳定的成交规模与结构性活跃 绝非简单依赖“惯性” 首先是基本面支撑更坚实 核心城市拥有更高密度的优质就业岗位 科技创新资源和教育医疗公共服务 较强的产业承载能力意味着中长期人口仍在持续净流入 或至少具有较强的吸附能力 这为住房需求提供了真正意义上的“刚性底座” 其次 政策层面对改善性合理住房需求的精准支持 同样是交易活跃的重要原因

进入2024年以来 多地在限购 限贷 限售等方面进行了有节奏的优化 一线城市在执行层面更加注重“因人因城施策” 例如放宽首付比例 下调住房贷款利率 针对首套和二套购房者实施差异化金融政策 等等 既防止全面放松带来的投机反弹 又为真正有购房需求的家庭“松绑” 从前5月成交结构看 首套刚需与改善性需求明显抬升 投资投机性购房比例则持续收缩 由此带来的结果就是 成交热度不是“虚火” 而是结构更健康的活跃

从量价关系看活跃的“含金量”

要判断“交易活跃”是否具有含金量 不能只看成交套数或面积 还要综合观察量价关系以及供需匹配度 在多数核心城市 2024年前5月的新房和二手房市场呈现出一种相对理性的运行状态 一方面 成交量在低位企稳乃至温和回升 某些热点板块甚至出现签约放量的局面 另一方面 房价整体以窄幅波动和结构性分化为主 并未出现前几年那种全面快速上涨的趋势 这种“量稳价稳”本身就说明 需求的真实程度高于情绪驱动

更值得关注的是 二手房市场在很多城市中扮演了越来越重要的角色 核心城市居民的住房行为明显从“增量扩张”转向“存量优化” 换房链条的顺畅与否 直接影响整体成交活跃度 前5月在部分一线和强二线城市中 二手房挂牌量有所上升 议价空间拉大 但成交周期并未无限拉长 这表明 在价格回归理性后 具备位置 配套 学区优势的优质房源依旧有较好流动性 对购房者而言 则是从单纯看“涨幅预期” 转向更重视居住质量 资产安全性与长期保值能力

政策导向与城市分化下的结构性机会

谈到前5月中国核心城市房地产市场交易总体保持活跃 必须放在更大的政策和城市分化背景下理解 过去“全国一盘棋”的粗放式扩张模式已难以为继 自2023年以来 “因城施策”被不断强化 核心城市在土地供应 购房门槛 金融支持以及保障性住房建设方面的政策组合 正在重塑市场预期

一方面 政策强调“保障刚需 支持改善 抑制投机” 使得大量被抑制的合理需求在预期趋稳后逐步释放 例如 某一线城市在2024年初对改善型家庭认定标准进行优化 放宽“认房又认贷”的部分条件 直接带动中高总价段改善型住房成交环比明显提升 另一方面 土地市场与商品房市场的联动也越来越紧密 核心城市的土地出让节奏更加稳健 对质量和配建要求更严格 既避免无序扩张 又通过“限价 竞品质”引导开发企业提升产品力 这些措施综合起来 推动市场从“拼速度 拼规模”转向“拼品质 拼服务”

城市间的分化则愈发显著 即便都是核心城市 其内部结构不同 板块冷热不均也十分突出 一线城市中 核心圈层和优质学区房依旧保持较强韧性 而远郊及配套不完善区域则承压更重 强二线城市中 具有数字经济 高端制造 产业升级支撑的城市 成交活跃度往往显著优于传统资源型或产业转型缓慢的城市 这意味着 所谓“核心城市”并不是一个静态标签 而是与产业结构和城市治理能力高度绑定的动态概念

购房者行为的理性化与改善需求的崛起

如果说上一轮房地产上行周期中 投资客与情绪化购房曾主导多数城市的成交节奏 那么如今核心城市成交总体保持活跃 更大程度上是自住需求回归主导的结果 前5月的交易结构显示 很多家庭在观望数月甚至一年后 重新评估自身财务状况与中长期居住规划 在房价预期趋于平稳 政策环境更加透明的背景下 更愿意在核心城市做出“长住型决策”

尤其值得关注的是 改善型需求已成为支撑核心城市成交活跃的重要支柱 典型场景如 三口之家升级为四口之家后 从小两居换到带书房和双卫的三居 或者从无电梯老旧小区改善到带电梯 物业 管理完善的次新社区 这些需求往往并不期待短期房价暴涨 更看重居住舒适度 孩子教育环境和通勤效率 在这样的逻辑下 核心城市内配套成熟 通达性好 教育资源优越的板块 成交热度往往更显韧性

从金融端看 住房贷款利率走低 叠加首付比例灵活调整 也在一定程度上降低了改善门槛 举例而言 某强二线城市在2024年前5月 将首套房首付比例下调至两成以内 同时对合规的换房家庭给予过渡期支持 这类政策明显缩短了“卖旧换新”的资金真空期 让很多原本“想换但不敢换”的家庭敢于下单 形成链条式成交 进一步推动市场保持活跃

典型案例 一座强二线城市的前5月楼市画像

以某中西部强二线城市为例 该城近年来依托电子信息 汽车制造与总部经济实现产业升级 人口持续净流入 在2024年前5月 该城新房与二手房合计成交面积同比小幅增长 其中城区核心板块贡献了超过六成的成交量 这与数年前依赖外围刚需盘“放量”截然不同

具体拆解数据会发现 三类产品最受欢迎 第一类是总价适中的刚需改善盘 以90至110平方米三居为主 兼顾首次置业和刚刚步入改善阶段的家庭 第二类是位于优质学区和地铁沿线的改善型社区 单价较高 但得房率 配套 水准相对领先 第三类是供应有限的小面积公寓和城市更新项目 多由有稳定收入的年轻群体或中等收入家庭用于自住兼具一定资产配置属性

在这个城市中 2023年还相对冷清的某地铁沿线板块 在2024年前5月因新商业综合体开业 多所优质中小学规划落地 成为成交活跃热点 区域价格并未大幅跃升 但去化速度和客户到访量明显提升 这充分说明 在当前阶段 决定一块区域交易活跃与否的关键 不再只是“地段和情绪” 而是产业支撑与公共服务持续兑现的确定性

开发企业的策略转型与市场新常态

在核心城市交易总体保持活跃的背后 还有开发企业角色的微妙改变 过去依靠高周转和高杠杆“跑马圈地”的模式难以为继 深度调整倒逼房企更注重现金流安全与产品口碑 核心城市因其需求相对稳定 成为不少品牌房企的“基本盘” 也是其修复信用和重塑品牌的关键战场

2024年前5月 多个核心城市新入市项目在产品规划上明显更注重功能性 细节与复合价值 例如 提高户型的收纳设计 优化动静分区 增加儿童活动空间与老人友好型设计 在社区层面 强调公共空间营造 智能安防和高质量物业服务 有的项目甚至将“终身居住成本”作为卖点 把能耗 维护与保养费用一并纳入整体考量 这与此前单纯强调“地段 稀缺性”的销售逻辑形成鲜明对比

对购房者而言 当产品力真正成为项目差异化竞争的核心时 市场即便整体成交规模不再“高速奔跑” 但活跃度的质量却在提升 这也是为什么在宏观数据并不耀眼的背景下 仍能看到核心城市房地产市场交易总体保持活跃的原因之一 —— 活跃的不是投机冲动 而是围绕居住品质 资产稳健与城市机会展开的长期选择